麦理浩听完后，惊讶问道：“杨生，和黄是准备开发这块地皮了？这么大地皮，工转商费用以及项目开动的费用，可不低啊？和黄现在的债务，能够吃得消吗？”
作为港督，他也时刻关注着香港一些大型公司的财务状况，毕竟，香港只是一个城市，内部一个大财团如果突然财务危机炸雷，那香港经济都可能倒退几个点，甚至可能引起各种其他问题，港督也怕啊！
杨文东笑道：“这一点港督先生不用担心，我既然收购了和黄，自然会有相关计划，首先我回家进行注资外加一定的借贷，帮助和黄缓解短期的债务；
后面我也会让和黄进行大规模瘦身，回收资金，然后专门做几个核心业务即可，这样一来可以长期缓解债务问题。”
自己即将对和黄所做的事情，也都会公开的，毕竟和黄还是上市公司，而港督必然会知道，加上也不是什么大秘密，所以现在早一点说出来也无所谓。
麦理浩道：“如果这样的话，和黄的规模可就要缩小不少了。”
“几十年前我们的一位华人文学大师鲁先生曾经说过：虚胖不是壮。”杨文东淡笑说道：“一大堆无用公司组成的规模没有任何意义，真正的强大，是在一个领域做强，哪怕一家公司只有一个领域。”
前世的很多公司，特别是技术类型的，就是擅长一个领域，做强做大就行了；
只不过香港暂时没有这方面的文化，基本上都是想着多领域发展，连杨文东也是一样，不过他也是只做有把握的领域，让他只做一两个行业那也是不可能的，这也太浪费穿越者的优势了。
麦理浩点点头道：“你这样说倒也对，香港曾经的四大洋行，和黄的确是没有自己产业的。”
怡和有置地、曾经还有九龙仓，太古有国泰航空、饮料产业，会德丰有航运，唯独和黄，看起来规模不小，可真正拿的出手的核心产业，那是真的没有，港口勉强算一个，但也是收购黄埔之后才有的。
杨文东接着说道：“我已经定下了未来和黄的产业规划，其中核心之一就是地产，而红磡码头，就是和黄即将重点开发的项目。”
“嗯我明白了，那杨生是想与我商谈一下‘工转商’的事情？”麦理浩问道。
香港如今什么公司都会做地产，这也是正常的，毕竟港府也是几乎一半财政靠卖地以及后续地产行业衍生出来的各种税收。
杨文东道：“是的。”
麦理浩想了想，道：“按照红磡最近一段时间的工业地价与商业地价，差不多一方尺有150港元差距，200万尺的话，和黄需要补交差不多3亿港元的差价了。”
作为港督，他也知道各个地方的地价，但自己一算出3亿港元的时候，也是大吃一惊，这个数字对于今天的港府来说，也是天文数字了。
杨文东则道：“港督先生，虽然我知道港府对于工转商之事很是严格，但这么大的地皮，如此大的投资，还需要花费这么大一笔资金转成商业模式，风险就太大了；
所以我希望港府能够适度的降低一点，如此一来，项目开工之后，至少能够容纳接近万人就业，持续也会有几年时间，这对香港社会的稳定，也是有着很大帮助的。”
“杨生，工转商是港府的核心命脉，这件事基本上可是没的谈的啊。”麦理浩摇摇头说道。
即使就业重要，但港府的收入更重要。
杨文东跟着道：“我知道，但如今香港地产市场虽然有些复苏，但后力不足，太多地产商还是犹豫，而如果这样的一个大型地产项目开工，必然可以给市场提供信心；
如此一来，未来港府再竞拍土地，必然会有更多人参与，一旦开工的项目多了，香港经济变好，那整个社会的就业问题，也就解决了。”
虽然很多人不喜欢地产经济，但很多时候，地产经济就是地区的核心经济，盖房子能够增加就业，户主买房子后需要装修买家电等等会消费，带动各行各业，甚至传媒电影电视行业的广告，核心也是地产；
香港如今工业发达，但地产也占比很大一部分，且比例也在逐年走高，因为开工厂的老板会投资地产，反过来房地产老板是不可能去开工厂的，二者的收益完全不是一个级别。
麦理浩听完后陷入思考，随即道：“杨生，这件事涉及到的比较多，我一个人也无法决定，要不你等一等，我们内部商讨好后，再给你回复。”
“没问题。”杨文东也没有催促；
涉及到几个亿，即使是美孚、丰田这种巨头企业，也不可能当天就答应下来的；
原先历史上，李嘉成也是与港府协商了数次，才成功的将这块地皮进行了‘工转商’；
如今香港地价上升的很慢，他也不急于一会，反正只要在81年之前开发完毕就行了，甚至在这段时间内，越晚越好，因为越靠后，房产的价格越高；
当然，80年前后还有一些其他机遇，钱早点到手，哪怕看起来少不少，但也是有其他机会的。
从港府出来后，杨文东便回到了长兴地产，并叫来了郑志杰与方先名，道：“老郑，你这边与和黄的合资公司成立了没？”
“成立好了，工业地皮不是很值钱，200万尺，合计5000万港元，我出价2500万就买下来了。”郑志杰笑道：“等后面港府给出报价，资金会由我出，后续项目完成后，和黄会从分的的利润中，将我的代付款给还了。”
杨文东点点头道：“行，这个方法可以，后续你与港府那边进行沟通，尽快将这件事定下来，我也想着这块地能够早点转化成住宅。”
“好的，杨生。”郑志杰顿了顿，又道：“不过有个问题，我派人检查了下那块地，地里面可能有些污染，可能也是之前港口时间长了之后的问题，我们可能还需要额外花费两三千万进行土地翻新。”
“翻新？嗯，我会再让人去看看的，如果真的需要翻新，那翻就行了。”杨文东道：“这也算是工转商不好的地方，有些地皮的确会有污染问题。”
做工业就是这一点不好，哪怕是一些看起来污染不大甚至感觉没有的企业，时间长了也会污染脚下的地；比如机器设备的润滑油，有些企业就直接倒了，那自然污染土地，只不过比专业污染企业强多了；
货柜码头对于这一块管控的还是非常严格的，但以前的传统码头木箱子搬运，人又多，很多还是社会混混，谁也不知道这些人曾经做过什么。
郑志杰道：“好的，相对来说，码头还是比工厂要好多了，现在其他方面没什么问题，就等着转成商业用地，便可以开发了。”
杨文东点点头：“嗯，这方面我会安排人的，你与和黄那边也亲自盯着点，尽快完成谈判，等差不多了，我会与麦理浩再见一面，定下这个事情。”
不管是财团之间的合作，还是政府与财团之间的合作，开始与最终，都是大佬级别会面商谈与决定的，而中间的讨价还价，那自然是由手下团队去负责了；
总不能让杨文东这个香港第一富豪与麦理浩总督，在一个房间里相互砍价吧？
专业的事情还是专业人做最好。
郑志杰答应道：“明白，我也会与李察信一起跟进的。”
香港有史以来最大的一笔“工转商”地皮，短时间内谈定下来也是很难的，对于港府来说，这也是一笔巨额收入，要知道，之前两年的地产危机，让他们的卖地收入只有三千万左右，这其中大部分还是杨文东看中少数优质位置后才安排竞拍的；
如今这笔钱，再少估计也有2个亿，这么大一笔钱到账，整个政府的日子都能好过很多了，他们自然也重视，而自己这边，也是看中他们看重这笔收入，不想这笔钱没了，所以也可以适当压价；
反正时间不急，就先让手下慢慢谈就行了。
和黄那边，李察信也开始整顿整个公司，将几百种不同的业务分门别类，然后整理成资料给了杨文东，当杨文东看到后也差点惊呆了，真的是什么业务都有；
餐饮连锁店、理发连锁店、洗车店、药店、连锁健身房、房屋中介、古玩店、花店等等，基本上各种服务都有，以连锁为主；另外就是还有一些各种不同的工厂，什么手表、玩具、制衣等等，也是种类繁多；
于是，没有废话，这些没用的业务，杨文东直接授权签字全部卖掉，不管这些业务之中是否还有正向盈利的，不花功夫搞这些乱七八糟的。
李察信得到授权之后，立刻在全港挂牌其中一部分，他是聪明人，知道一次性卖的多了，反而会拉低价格；
同时，李察信也开始与港交所合作，增发股票，而这些股票是全部给杨文东的，只要手续完成之后，和黄便可以直接获得2.5亿港元的现金；
又因为杨文东的入主，债权银行们也不急着催债了，他们都相信杨文东必然是能够偿还的起债务的，那自然就不急了，甚至还有银行表示可以再借一点给和黄，主打的就是一个我不会雪中送炭，但最喜欢锦上添花；
不过眼下，和黄有了杨文东的注入资金，银行不催债，加上很多业务在逐步出售，也能回笼一些资金，暂时就不需要了；
长兴集团总务办公室的财务在审核完和黄眼下的财务后，也给出了暂时不会有什么风险的结论，杨文东便也放心了，他收购和黄，最核心的目的还是看好和黄的几个核心业务，只要眼下这段时间熬过去了，那后续香港经济腾飞，和黄的各种资产暴涨，自我造血完善，那也就不需要他再额外投入资金了。
时间很快便到了6月初，这一个月，全球发生了一件大事，那便是苏伊士运河再一次开通了；
受此影响，全球海运价格暴跌，日本以及一堆造船业工厂，船只的价格也同样暴跌，更不要说二手船只了；
8号，杨文东的办公室内，长兴航运的郑玉华笑着说道：“杨生，您的决定真的是英武，如今油轮价格，几乎是拦腰斩了。”
“这才刚开始呢，后面的航运我也不太看好啊。”杨文东看了一眼下方远处的维多利亚海港后笑说道。
船灾是在80年代爆发的，但其实早就有趋势了，也就是75年就有苗头了，包玉冈、董浩云等人都看出来了，只是一个断定这场灾难会时间很久，于是弃船登陆，一个认为这是扩大船队的好机会，于是疯狂扩张，最终差点把自己家族玩死；
当然，如今九龙仓被自己收购了，包玉冈怎么登陆，就不太清楚了。
方先名则道：“我在想，怡和集团那边，当初可是三栋大厦加不少物业换的我们两艘20万吨油轮，现在估计要气的吐血了。”
“哈哈，差不多，不过他们运营了两年，其实单从油轮角度来看，也亏不了多少的。”杨文东道：“但香港的地产，以后可就不好说了。”
其实油轮换大厦，以当年的价格还真差不多，双方没人亏；但杨文东赚的是未来，未来几年船只价格暴跌，甚至跌到了只能赶紧去卖废铁，不然养着能亏死，而香港的大厦，特别是中环的，那可是成为了吸金利器外加优质的金融资产；
郑玉华接着问道：“杨生，那接下来我们还是继续只运营集装箱货轮吗？还是需要下单继续采购集装箱货轮？”
“不用增加规模，再等等吧，目前，稳住就行。”杨文东摇摇头说道。
如果地产危机一样，刚开始出现与最低谷，是有一个时间差的，船灾的时间差就更长了；
而且还有一点，原先历史上内地改开之后一直也寻求可以购买船只的海外客户，但第一次做这种生意，加上船灾，导致内地船只在国际市场无人问津，不得已之下，只能找到了包玉冈；
可当时的包玉冈，正在弃舟登陆，虽然最终还是采购了两艘国内万吨货轮，但也是有些费劲了；
现在自己这边不进行扩张，等到80年左右，正好也是国际船灾严重的时机，这个时候给内地下这方面的订单，也就属于一举两得了；
当然，质量安全还是最重要的，但原先历史上也没出什么问题，那现在应该也差不多。
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