临出门前，方文山转过身，问一个他这段时间一直想问却一直没找到机会开口的问题或者是建议：“陈生，眼下港岛地产业如此火热，地价上涨幅度明显，如果能顺利拿到三亿港币的贷款，是不是可以考虑用其中一部分投资地产？”
方文山临出门前的问题，让陈秉文的心情有些复杂。
“地产.”
陈秉文低声重复了一遍这个词，嘴角泛起一丝难以察觉的复杂笑意。
他何尝不知道地产火热？
他甚至比任何人都清楚，这股狂热还会持续一阵，并在未来一两年内达到顶峰。
众所周知，随着82年世界性经济危机，加上铁娘子82年底在大会堂台阶上摔了一跤后，政治不确定性急剧升高，引动港岛经济和地产双双崩盘。
82年底港岛楼价比81年下跌了60%。
到了83年，市场信心彻底崩溃，那才叫真正的崩盘，无数高杠杆投机者血本无归，甚至沦为‘负资产’！
现在冲进去，固然可能赚点快钱，但那是在刀尖上跳舞，是在赌自己能在音乐停止前抢到椅子。
陈记的根基是实业，盈利核心在于经营利润和持续现金流，现金流稳定可预测，风险主要是经营性风险。
而地产业盈利的核心在于资产增值，现金流波动巨大，依赖信贷周期。
风险是金融和政策风险，波动剧烈。
优势是在上升周期中可能有极高回报，崩盘时可能面临毁灭性打击。
用实业稳定的现金流，去搏击地产的高波动风险，无异于拿长处去碰别人的运气，绝非明智之举。
陈秉文现在要做的，是囤积资金，保持流动性，等待最佳时机，去“捡”那些被迫抛售的优质资产，而不是成为被捡的那个。
想到这，他深吸一口气，看向方文山。
他不能告诉方文山关于未来经济走势，但可以用基于当下事实的商业逻辑说服他。
“你这个问题提得很好，也很及时。”
陈秉文示意方文山重新坐下，“坐，我们聊聊这个问题。
关于是否用贷款投资地产，我的答案是否定的，至少现阶段，绝对不行。”
方文山依言坐下，疑惑道：“陈生，目前地产行情火爆，很多企业都靠此获得了超额利润，我们手握巨资，错过确实有些可惜。”
他顿了顿，带着实业人的无奈，“做实业的不如做地产的，再加上港府在制造业政策上的积极不干预原则。
我们辛苦一年，利润可能还不如人家炒一块地皮赚的零头。”
陈秉文心中暗叹，这就是时代的疯狂，也是最大的陷阱。
所有人都看到眼前的暴利，却选择性忽视了脚下的悬崖。
港府对制造业的漠视，更是逼着优秀的企业和资金脱实向虚，这无异于饮鸩止渴。
陈秉文没有直接反驳，而是耐心的解释道：“你说的都是事实。
但正因为它是事实，我们才更要警惕。
当一个市场的利润高到不合常理，吸引所有人蜂拥而至时，往往意味着风险正在急剧累积，离泡沫破灭不远了。”
他指着桌上的财经期刊说道：“你只看到了别人赚钱，有没有想过，他们凭什么赚这个钱？
靠的是高杠杆、银行信贷支撑和对市场会永远上涨的盲目信心。
一旦这三个基础有一个动摇，后果是什么？”
陈秉文没有给方文山回答的时间，继续自问自答，“第一，地产是资金密集型行业，利润来自资产增值，但增值的前提是能以更高价格卖出去。
一旦市场转向，高杠杆就是催命符，价格下跌的损失会被成倍放大。
我们实业的利润来自产品销售和品牌溢价，现金流稳定，风险可控。
用我们稳定的现金流去支撑高杠杆的地产投机，等于拿我们的根基去赌别人的运气，风险收益完全不对等！”
“第二，港府对地产的态度暧昧，但绝不会允许泡沫无限膨胀危及金融稳定。
通胀高企，加息是必然之举。
一旦信贷收紧，地产业必然第一个被冲击。
我们的功能饮料和糖水是必需品，抗周期性强，加息对我们的直接影响远小于地产。
我们不能把命运寄托在政策的仁慈上。”
“第三，别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪。”
陈秉文重重地说出这句投资格言，“现在正是所有人贪婪的时候，我们更应该恐惧。
我们的‘贪婪’，应该留到别人恐惧的时候！
现在冲进去，是在泡沫顶端买单。
而我们手握现金，保持流动性，就是为了在泡沫破裂后，别人被迫抛售优质资产时，我们能有‘捡便宜’的实力和底气！
那才是真正属于我们的机会，风险低，潜在回报更高！”
接着，他有些痛心的说道：“港府对制造业漠视，这确实是现状。
但正因为如此，我们才更不能自乱阵脚，不能放弃我们的核心优势去追逐短期的幻影。
我们要做的，是如何利用这段地产狂热的时期，加速壮大我们的主业，构建更深的护城河。”
“收购屈臣氏，是为了掌控渠道，降低终端依赖，将流量掌握在自己手里！”
“借壳上市，是为了搭建资本平台，获得持续融资能力，不再完全依赖银行信贷！”
“研发新品、开拓海外市场，是为了分散风险，寻找更广阔的增长空间！”
“所有这些，都是在强化我们的实业根基，让我们在风暴中站得更稳！”
陈秉文最后总结道：“等到地产泡沫破裂，经济动荡之时，你会发现，那些依赖地产投机、主业空心化的企业会哀鸿遍野。
而像我们这样主业扎实、现金流健康、手握现金的企业，将迎来最好的扩张机会！
我们可以用极低的价格收购优质资产、吸引优秀人才、抢占竞争对手流失的市场份额！”
“方总监，”陈秉文看着方文山，语重心长的说道，“我们要比的，不是谁在牛市里赚得多，而是谁在熊市里活得久，活得好，并能利用危机实现跨越式发展。
我们的目标，是做穿越周期的强者，而不是周期顶端的赌徒。”
至于地产……”
他顿了顿，笑着宣布道，“我们未来当然会投资地产，但绝不是现在这种投机性质。
等我们主业足够强大，资本平台搭建稳固后，我们会投资与主业相关的自用物业，比如总部大楼、研发中心、区域配送中心、旗舰门店等。
这不仅能锁定长期经营成本，避免租金上涨的侵蚀，其本身也是优质的固定资产，能极大增强我们的资产负债表实力和融资能力。”
陈秉文早就计划好了，到83年地产彻底崩盘时抄底核心地段优质物业，作为公司永久资产，那才是真正的百年基业，成本只需要花费现在的零头。
方文山听着陈秉文抽丝剥茧般的分析，尤其是“别人贪婪我恐惧”和“穿越周期的强者”这几句话，如同醍醐灌顶，脸上的疑惑彻底消散。
他彻底明白了陈秉文的格局和远见。
老板看的不是一城一池的得失，而是整个经济周期的轮回和企业在其中的战略位置。
这种在狂热中保持冷静、在诱惑面前坚守本分、并为未来危机做好充分准备的能力，让他感到前所未有的震撼。
“陈生，我明白了！”方文山心悦诚服地说，有些惭愧的说道，“是我考虑不周，被短期的利润诱惑所吸引，险些迷失了方向。
你说得对，我们的核心是实业，必须集中所有资源，确保收购屈臣氏和借壳上市这两大战役的胜利。
地产投机风险太高，且与我们的战略方向背道而驰。
保持现金流的充裕和灵活性，才是关键。”
陈秉文点点头，欣慰地笑了：“你能这么快理解并认同，这很好。
作为财务总监，你对风险的敏感是优点，但更要学会在全局和长远战略的框架下评估风险与机会。
我们的每一分钱，都要用在刀刃上，为陈记的长远发展服务。”
“是，陈生！我知道接下来该怎么做了。”方文山站起身准备离开。
“好的！你去忙吧。”陈秉文点头，对方文山能够转过弯来感到高兴。
随后两天，获多利收购团队就正式合作细节与陈记达成一致。
紧接着，陈秉文和方文山等陈记高层就见识到获多利在汇丰系公司中的话语权。
和记黄埔在收到陈记的收购意向书后，居然痛快地答应了。
这份由获多利团队精心起草、以陈记食品名义发出的收购意向书，在送达和记黄埔董事局短短三天后，就收到了正面回复。
和记黄埔方面表示，原则上同意出售其持有的子公司屈臣氏股份，并允许获多利收购团队进驻屈臣氏，开展背景调查。
消息传到伟业大厦，连一向沉稳的方文山都感到有些意外。（记住本站网址，Ｗｗｗ．WX52．info，方便下次阅读，或且百度输入“ xs52 ”，就能进入本站）